נכון ליולי 2023 הוראת השעה לפיצול בתים צמודי קרקע לפי תיקון 117 לחוק התכנון והבניה, כמו גם הוראת השעה החדשה שנכללת במסגרת חוק ההסדרים לא הוארכה, ועל כן מאמר זה המדבר על הוראות השעה אינו תקף - במידה והוראות השעה ישובו על כנם, תוסר הערה זו:
פיצול דירת קרקע הפך לפרקטיקה נפוצה במיוחד בישובים רבים ברחבי הארץ. בשנים האחרונה אנו עדים לעלייה משמעותית בביקוש לנכסי מגורים. כתוצאה מכך, באופן טבעי, הדרישה לדירות (בין אם לצורכי שכירות ובין אם לקנייה) עלתה בצורה דרסטית. אף על פי כן, היצע הדירות בישראל נמוך בצורה משמעותית מן הביקוש – מה שמוביל לתופעת פיצול הדירות. אף על פי שיותר ויותר ישראלים בוחרים לפצל דירות, חלוקת דירה לא נעשה בהכרח בהתאם לחוק. במסגרת מדריך זה, יפרוס בפניכם עורך דין אריק ינאי את התשתית הנדרשת על מנת להכיר את התחום לעומק.
תחילה, חשוב להדגיש כי פיצול דירות ללא קבלת היתר הינה עבירה על החוק לכל דבר ועניין. כפועל יוצא, במידה שהושג היתר כדין, פיצול הדירה הוא חוקי, ואף יהיה ניתן למכור הדירות כיחידות נפרדות. ואולם, במידה שלא ניתן היתר כדין לפיצול הדירה, הרי שתהליך הפיצול אינו חוקי, ועלול להסתיים בהגשת כתבי אישום, תשלום קנס על פיצול דירה ואף צווי הריסה. על כל פנים, מכירת דירות שפוצלו שלא כדין אינה אפשרית.
החידוש הגדול בתחום פיצול הדירות הגיע בשנת 2017, עת נכנס לתוקפו תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה (חוק פיצול דירות צמודות קרקע), אשר קובע בהוראת שעה כי פיצול בית צמוד קרקע יתאפשר בצורה פשוטה יותר, בדרך של הקלה על קבלת היתר לתוספת יחידות דיור. המדובר בהוראת שעה זמנית שתוקפה פג בשנה שעברה, אך היא צפויה לזכות לחידוש במסגרת חוק ההסדרים הקרוב.
מטרתו של תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה הינה להגדיל את היצע יחידות הדיור במקומות צפופים, תוך הבאה לירידה בגובה שכר הדירה הממוצע המשולם באותם מקומות. על מנת להשיג מטרה זו, קבע המחוקק מספר קריטריונים שנועדו לעודד בעלי נכסים לפצל את דירותיהם.
פיצול דירות יכול להיות אופציה משתלמת, אך לרוב היא עלולה לגרור קנס כספי למי שלא משיג את ההרשאות החוקיות הנדרשות. היא אמנם יכולה לתת מענה חלקי למצוקת הדיור בישראל, אך רוב פיצול הדירות הנעשה כיום בארץ אינו חוקי. רק דירות שחולקו בהסתמך על הנחיות מפורטות ובן משפחה מתגורר באגף הנפרד קיבלו עד כה אישורי פיצול. לא פעם, לא ניתן היתר לפיצול דירות, ופיצול דירות לא מותר עלול להוביל להגשת כתבי אישום בגין עבירות על החוק. יחד עם זאת, במקרים בהם ניתנו היתרים, הדבר נובע פעמים רבות מהדרכת עורך דין נדלן מומחה שיוכל לסייע ללקוח לקבל אישור מהרשויות. ייעוץ משפטי כזה עשוי לסייע לבעלי נכסים לנווט במערכת המשפטית המורכבת ולהבטיח עמידה בחוקים ובתקנות הרלוונטיים.
נכון לכתיבת שורות אלה, שוק הדירות במדינת ישראל לוקה בפיקוח חסר, וכתוצאה מכך אנשים רבים נוטלים סיכונים ובוחרים לפצל דירות ללא היתרי הבנייה הרלוונטיים וללא אישור מן הרשויות. כתוצאה מכך, עלולות להיווצר דירות קטנות במיוחד, בתנאי מחיה בלתי סבירים (למשל, ללא חלונות או אוורור) ובמחירים מוגזמים. אכן, ייתכן כי מכירת דירה מפוצלת עשויה להיות משתלמת יותר מבחינת התמורה הסופית שיקבל המוכר, אך יש לזכור כי מעטים הם הקונים אשר יסכימו לקחת על עצמם את הסיכון הכרוך ברכישת דירה שפוצלה שלא כדין.
ישראלים רבים תוהים, האם מותר לבנות יחידת דיור בבית פרטי. ביולי 2017 נחקק בישראל חוק המתייחס לפיצול דירות, אשר נוגע לבתים צמודי קרקע. החוק, שהוא זמני ופג בסוף השנה שעברה, מתיר פיצול דירה צמודת קרקע בבתים פרטיים, ומעניק הקלות לבעלי קרקע המבקשים להגדיל את מספר יחידות הדיור במגרשם. הצעה להארכת החוק בשנתיים נוספות הוגשה על ידי משרד הפנים כחלק מתיקון 117 לחוק תכנון ובניה (חוק פיצול דירות). ואכן, בינואר פורסמה טיוטת חוק ההסדרים לעיון, שמוסיפה בתים צמודי קרקע להתחדשות העירונית. כך, אף על פי שתוקפה של הוראת השעה שאפשרה פיצול דירות בצורה חוקית פקעה בפברואר האחרון, היא חוזרת במסגרת חוק ההסדרים, במתכונת הדומה לחוק שאותו יזם בזמנו חבר הכנסת אלי כהן.
על פי ההצעה הנוכחית, שצפויה להיכלל במסגרת חוק ההסדרים, תהיה אפשרית חוקית לפצל דירות צמודות קרקע ולהוסיף ליחידות הדיור הקיימות ארבעים וחמישה מטרים רבועים תוך חיוב בהיטל השבחה. אף על פי כן, ראוי להדגיש כי הצעת החוק הנוכחית מונעת את מימוש אפשרות זו בערים שבהן צפוי לעבור קו המטרו. תוקפה של חקיקה זו צפוי לעמוד אף הוא על חמש שנים.
החוק נותן הקלות לבעלי קרקע המבקשים לפצל דירות קיימות, ובכך מאפשר להגדיל את מספר יחידות הדיור במגרש. ההקלה חלה על דירות צמודי קרקע קיימות העומדות בתנאים מסוימים, לרבות גודל מינימלי של מאה ועשרים מ"ר ותכנית מגרש שאושרה לפני 01.01.2011. היחידה הנוספת הנובעת מהפיצול חייבת להיות בגודל מינימלי של ארבעים וחמישה מטרים רבועים ולכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדת. בנוסף, למהנדס הועדה המקומית לתכנון ובניה רשאי להתנגד לפיצול הדירות בשל חשש לעומס על התשתיות. לבסוף, במידה שהוגשה התנגדות לפיצולן של הקרקעות על בסיס ס' 149 לחוק התכנון והבניה, לא יתאפשר הפיצול.
ייעודה של היחידה הנוספת חייב להיות לצרכי השכרה בלבד, ולא ניתן לשווק אותה בתור נכס נפרד. כמו כן, יש לרשום הערת אזהרה לגבי הפיצול שבוצע. אם כן, אמנם ניתן לפצל דירות, אך רוב הדירות בישראל מצריכות היתר לפיצול, ופיצול ללא היתר עלול להביא לנקיטת הליכים משפטיים נגד בעל הנכס. לפיכך, קבלת ההיתר המתאים היא מכרעת, וייעוץ משפטי מעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין יכול להועיל לקבלת אישור מהרשויות.
הגוף האמון על קביעת מדיניות תכנונית לפיצול דירות הוא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הוועדה רשאית לתת היתרים לבניית יחידות דיור נוספות במגרש, על סמך בחינת קריטריונים שונים כגון גודל המגרש, המוסדות הציבוריים בסביבתו, תשתיות האזור, מקומות החניה הזמינים והאזור שבו הוא ממוקם. ראוי להדגיש כי הוראת השעה קבעה כי הוועדות המקומיות מחויבות לאשר לכל הפחות כעשרים אחוזים מבקשות פיצולי הדירות צמודות הקרקע המצויות בשטחה. אף על פי כן, ישנם מספר חריגים שעשויים להביא למניעת מתן ההיתר לפיצול בתים צמודי קרקע. לעומת זאת, חריגים אחרים עשויים להקל על בעלי נכסים שמעוניינים לפצל את נכסיהם.
תחילה, במידה שקיים מגרש אשר קיבל בעבר הקלות לבניית יחידות דיור מוספות, יקטן מספר יחידות הדיור שבעל המגרש יוכל להקים בשטחו. בנוסף, אף על פי שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית לדרוש מבעלי הנכס להסדיר חנייה קבועה בחניונים ציבוריים, לא תהיה התניה של הקמת מקומות חניה במקרים של פיצול. כמו כן, ניתן להסב שטחי מחסן, מרתף או שירות בשטח שלא עולה על שבעה וחצי מטרים רבועים בעת פיצול הבית לצורכי מגורים, כל עוד סך כל השטח אינו עולה על שישים מטרים רבועים. יש להדגיש כי ביטול פיצול לא מצריך היתרים כאלה או אחרים לצורך השבת השטח לקדמותו, וכן, פיצול בנייה אינו מחייב הקמת ממ"ד.
יחידת דיור היא דירת מגורים יחידה בה מתגוררים אנשים, שיכולה להתגורר על ידי משק בית אחד או מספר אנשים הגרים יחד וחולקים אזורי מגורים משותפים, כגון מטבח או שירותים. יחידת דיור יכולה להיות בית צמוד קרקע צמוד קרקע, דירה בבניין רב יחידות, בית נייד או כל סוג אחר של דירה המשמשת למגורים. יחידות דיור יכולות להיות בבעלות או לשכור, ויכולות להיות ממוקמות באזורים עירוניים או כפריים. עשויים להיות להם גם שירותים שונים, כגון חצר, מקומות חניה או גישה למתקנים קהילתיים. המונח "יחידת דיור" נפוץ במחקר דמוגרפי וסטטיסטי למדידת מספר ומאפיינים של משקי בית ודייריהם. ישראלים רבים שואלים את עצמם כמה עולה לבנות יחידת דיור. התשובה לשאלה זו משתנה בהתאם לגודל היחידה הנדרש, למיקומה ועוד.
פיצול דירת מגורים גורר תשלום היטל השבחה בסך שלושים וארבעה אחוזים מערך השבחת הנכס. מחצית מהסכום תיגבה בעת קבלת היתר הפיצול. במידה שאתם מעוניינים לבצע פיצול בית צמוד קרקע, רצוי לעשות זאת בליווי עו"ד תכנון ובנייה מנוסה, שיסייע לכם לחסוך אלפי שקלים בהפחתות היטל ההשבחה.
לאחר חקיקת החוק המתיר היתרים לפיצולן של יחידות דיור בבית צמוד קרקע (חוק פיצול צמודי קרקע), התאפשר פיצול דירה חוקי בעיקר עבור אנשים מהמעמד הגבוה, במיוחד כאלה שמתגוררים בשכונות יוקרתיות. יחד עם זאת, יש לקדם לפיצול דירות אף באזורים מיושבים בצפיפות כמו מבנים. העניין מורכב יותר בהקשר זה, והסבירות לקבלת היתר נמוכה. לכן, פיצול דירות בבתים פרטיים הוא בר ביצוע יותר מפיצול בבניינים צפופים.
לפי החוק, יש לפצל דירות רק לאחר קבלת אישור מטעם הנדס העיר, לאחר עמידה בתנאים מסוימים. תנאים אלו כוללים הקפדה על כך שהיחידה הנוספת לא קטנה משלושים מטרים רבועים, קבלת אישור מבעלי הדירות בבניין וקבלת אישור מהרשויות המקומיות. יחד עם זאת, השגת אישור היא בדרך כלל תהליך מאתגר. לפיכך, ישנה חשיבות מכרעת לפנות לליווי וסיוע מעורך דין מקרקעין על מנת להבטיח שהתהליך יתבצע בצורה נכונה.
הוראת השעה לפיצול בתים צמודי קרקע לפי תיקון 117 לחוק התכנון והבניה, כמו גם הוראת השעה החדשה שנכללת במסגרת חוק ההסדרים, נועדו לתת מענה לביקוש הרב לדיור ולהגדיל את ההיצע. עם זאת, היקף ההיתרים מוגבל בשל חריגים בחוק, כמו אי מתן פיצול לתכניות שאושרו לאחר ינואר 2011. גם תהליך חלוקת דירות קרקע הוא יקר ואינו משתלם כלכלית בהכרח ללא סיוע של עורך דין מקרקעין מנוסה לתכנון פיננסי מס והיטלים. צרו עמנו קשר לשאלות נוספות.
באתר זה נעשה שימוש בקבצי cookies. המשך גלישתך באתר מהווה הסכמה לתנאי השימוש והפרטיות באתר
