עורך דין קניית דירה - פועלו וחשיבותו לרכישת דירה בשנת 2023
הקראת הכתבה :
מאות אלפי זוגות ומשפחות במדינת ישראל חולקים חלום משותף – רכישת דירה. הסיבה לכך ברורה – מדובר בצעד משמעותי בחייו של כל אדם, שהשפעתו ניכרת שנים קדימה. אף על פי כן, הדרך לרכישת בית החלומות שלכם מלאה בקשיים ביורוקרטיים ואיננה חפה מסיכונים פיננסיים ומטעויות פוטנציאליות. לאור זאת, חשוב במיוחד לפנות לעורך דין נדל"ן מנוסה.
עורך דין קניית דירה - פועלו וחשיבותו
בין אם אתם צפויים לרכוש דירה יד 2 ובין אם אתם מעוניינים לרכוש דירה מקבלן או קרקע לבניה עצמית, עסקה במקרקעין היא מהרכישות המשמעותיות ביותר בחייו של כל אדם. הסיבה לכך נעוצה בעלויות העסקה הגבוהות, בסכומי הרכישה הגדולים וכן במורכבות העסקה מהבחינה העסקית והמשפטית, שדורשת הקפדה על הפרטים הקטנים ביותר. לאור האמור לעיל, חשוב במיוחד להיעזר בעורך דין נדל"ן בתהליך רכישת דירה.
כידוע, שכר הטרחה של עורך דין רכישת דירה מהווה הוצאה לא קטנה, ומוסיף מעמסה נוספת על הצדדים במסגרת תהליך קניית דירה.
למרות זאת התערבותו של עור דין המתמחה בדיני המקרקעין חיונית מאין כמותה. עורך דין נדל"ן ילווה את העסקה החל בשלב הבדיקות המקדמיות, עובר בניסוחו של חוזה קניית דירה וכלה בביצוע הפעולות הנדרשות מול גופים בירוקרטיים שונים על מנת שתוכלו לנהל את העסקה בראש שקט.
מה לבדוק לפני קניית דירה?
לפני שלב החתימה על חוזה קניית דירה יד שניה, מנהל עורך הדין מגוון בדיקות מקדמיות שנועדו להגן על האינטרסים של הלקוח.
הצעד הבסיסי והראשוני שיש לנקוט בו לפני רכישתו של נכס, היא לבדוק את הבעלות על הנכס במרשם המקרקעין (טאבו) על מנת שנוכל לדעת בוודאות כי המוכר שעמו אנו מתקשרים לצורך רכישת הנכס ועמו אנו צפויים לחתום על זכרון דברים לקניית דירה, הוא אכן הבעלים האמיתיים של הנכס.
מבט בנסח הטאבו יאפשר לעורך דין נדל"ן מנוסה להבין אילו שטחים הוצמדו לדירה. כלומר, באמצעות בדיקה זו יוכל עורך הדין לברר האם שטחים כמו המחסן, החניה, הגינה והגג שהוצגו ללקוח ככאלה השייכים לנכס, אכן שייכים לו מבחינה חוקית.
ינפיק עורך הדין נסח רישום על אודות המקרקעין מטעם לשכת המקרקעין.
כאשר הנכס לא רשום, על עורך הדין להמציא אישור זכויות מטעם החברת המשכנת או לפנות למנהל מקרקעי ישראל.בעת עריכת הבדיקה, ישווה עורך הדין בין הפרטים אותם סיפק מוכר הנכס, לרבות תעודת הזהות שלו, לבין פרטי בעל הנכס כפי שהם מופיעים בנסח רישום הזכויות בטאבו. במסגרת הבדיקה חשוב לבחון זכויות של גורמים נוספים בנכס, כמו זכות מעבר לכלל הציבור בשטחי הבניין וכן הלאה.יש לזכור כי : בחינת הרישום של הנכס בטאבו אינה חושפת בהכרח את כל המידע הרלוונטי במקרים שבהם רישומה של הדירה טרם הושלם.
בחינת מצב הזכויות בנכס היא הבדיקה החשובה ביותר שיבצע עורך הדין שלכם, שכן ביכולתה למנוע סכסוכים משפטיים רחבי היקף. חשוב שלא להקל ראש בעניין זה ולפנות לעורך דין בעל ניסיון.
דבר נוסף שיש לקחת בחשבון בעת ביצוע בדיקות הרישום בטאבו, חיפוש אחר הערות אזהרה.
מטרתן של הערות האזהרה היא להזהיר כי ישנו גורם בעל זכויות שטרם נרשמו בדירה.
צריך להבחין בין הערות אזהרה שאינן מהוות בעיה, כמו הערת אזהרה שנרשמת כתוצאה ממשכנתא שנטל המוכר, לבין הערות אזהרה שצריכות להדליק נורה אדומה, כמו הערת אזהרה בגין עיקול או התחייבות קודמת למכור את הדירה לאדם אחר.
במקרים רבים שבהם נרכשת דירה מקבלן במסגרת פרויקט בנייה חדש, הזכויות על הדירה טרם נרשמו במרשם המקרקעין.
במצבים אלה, מי שמנהלת את רישום הזכויות בדירות בפרויקט היא החברה המשכנת, עד לשלב שבו תירשמנה הזכויות בטאבו.
במקרים שבהם הרישום עדיין מנוהל על ידי החברה המשכנת, עורך דין לרכישת דירה יהיה עמה בקשר רציף.
במקרים אלה, ניתן להיחשף למצב הזכויות באמצעות עיון במסמך הנקרא אישור זכויות, שמופק על ידי החברה המשכנת ומפורטות בו כלל הזכויות בכל אחת מן הדירות הרשומות.בטופס אישור הזכויות תוכלו להיחשף לתיאור הנכס, לזהותם של הבעלים וכן לזכויות בנכס כגון שעבודים, עיקולים, התחייבויות לצד שלישי וצווים שונים.הפקת אישור זכויות כרוך בתשלום אגרה לחברה המשכנת, ששיעורה אינו מוסדר בחוק. הבדל מרכזי בין הטאבו לבין אישור הזכויות המופק על ידי החברה המשכנת טמון בעובדה שהמרשם שאותו מנהלת החברה המשכנת אינו זמין לכלל הציבור, ולכן יש לפנות אליה על מנת להפיקו
כל אדם שרוכש נכס הבנוי על אדמה של רשות מקרקעי ישראל, חותם עמה על חוזה חכירה שמבטיח כי זכויות החכירה בנכס תינתנה לו.
חכירה היא למעשה שכירות לטווח ארוך. לרוב, חכירה מרשות מקרקעי ישראל הינה לתקופה של ארבעים ותשע שנים. כלומר, הבעלות במקרקעין נותרת בידי מדינת ישראל, והחוכר נהנה אך מזכות החזקה בהם.
זכויות חכירה רשומות אף הן בלשכת רישום המקרקעין במקרים שבהם קיימת פרצלציה (רישום חלוקת הקרקע). כדי לבצע בדיקת בעלות עבור דירה שהרישום שלה מנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל, יפיק עורך הדין אישור זכויות ייעודי על ידי הזנת מספר תיק רלוונטי או פרטי הגוש והחלקה. כיום, ניתן להפיק באתר רשות מקרקעי ישראל אישור זכויות מקוון.
בטרם רכישת הדירה, יש לערוך בחינה מעמיקה על אודותיה ולברר שאין עליה צווי מניעה, שעבודים, צווי עיקול או חובות אחרים כלפי צד ג'.
חשוב לבצע בחינה זו בסיועו של עורך דין מקרקעין מנוסה, הבקיא בהוראות החוב. הסיבה לכך טמונה בעובדה שגילוי מאוחר על התחייבויות כלפי צד ג' או חובות אחרים של המוכר עלול לעלות לכם באי השלמתה של העסקה.
כדי לברר האם ישנם שעבודים, עיקולים, חובות כלפי הוצאה לפועל וכיוצא באלה, יש לערוך בדיקת רישום בטאבו.פרט לבדיקה זו, יש לפנות גם לרשת המשכונות, כדי לעיין בשעבודים שנרשמו על הדירה.
ישנם מקרים שבהם מקצת מהעיקולים והשעבודים על הדירה לא נרשמים בנסח אישור הזכויות או בנסח הטאבו. במידה שנמצאו עיקולים או שעבודים, ישנן מספר פעולות שאותן יסייע לכם עורך הדין לבצע: מחיקת הערות אזהרה, שחרור שעבודים באמצעות פניה לחברה המשכנתא ו לרשם המשכונות וכן הלאה.
דבר נוסף שחשוב לוודא לפני רכישת דירה היא כי המוכר אינו חב כלפי הרשות המקומית. לכן, חשוב לפנות למוקד השירות העירוני ולברר אודות הנכס.
על מנת לעשות זאת, יהיה עליכם לקבל ייפוי כוח מאת מוכר הנכס ולהצטייד בנסח טאבו עדכני.
יש לזכור כי בניגוד לחובות שונים לרשויות המדינה, חובות לרשות המקומית אינם בהכרח נרשמים באישור הזכויות או בנסח הטאבו., מסיבה זו הפנייה לרשות המקומית הכרחית על מנת למנוע הפתעות עתידיות.
במסגרת הבדיקה המקיפה שתערכו מול העירייה הרלוונטית, צריך לבחון האם ישנם היטלים או אגרות עתידיים על פי תכנית פיתוח איזורית, כדוגמת היטלים בגין מדרכות, ביוב, כבישים וכיוצא באלה.
אחת הבדיקות החשובות ביותר שאותן מבצע עורך דין נדל"ן היא עיון במסמכי הרישום השונים של הנכס.
עם מסמכים אלה ניתן למנות את תקנון הבית המשותף והתשריט שלו.
בדיקת התשריט תאפשר לכם לוודא כי הנכס שאתם צפויים לרכוש הוא אכן הנכס שאותו תרכשו בפועל.
צריך להדגיש כי בחינת תשריט הבית המשותף היא צעד הכרחי אף בהמשך הדרך – במידה שתהיו מעוניינים ליטול משכנתא על מנת לרכוש את הדירה, יבקש מכם הבנק למשכנתאות לצרף לבקשה תשריט כדי שיוכל לזהות את הנכס.
כחלק מבחינת מסמכי הבית המשותף והתשריט, ייבחן עורך הדין אף את תיק הבניין, כדי לעיין בהיתרי הבניה ובבקשות השונות שהוגשו לצורך קבלת ההיתר.אחת הבדיקות החשובות ביותר הינה ביצוע השוואה בין היתר הבנייה לבין המצב בפועל בסיועם של בעלי מקצוע ולבחון האם המציאות תואמת את היתר הבנייה.
במידה שעולה חשש לאי התאמות שונות בין המצב בשטח לבין היתרי הבנייה שניתנו חשוב לפנות לגורמים הרלוונטיים על מנת למנוע מצבים בהם הבנק לא יאשר מתן משכנתא.במידה שקיימות חריגות בניה או בנייה שלא על פי היתר, ראוי לשקול להימנע מחתימה על חוזה המכר או להתנות את המשך ההתקשרות בקבלת האישורים הרלוונטיים מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה.
עיון בתיק הבניין יאפשר לכם לבחון האם הוגש בעבר מכתב התראה או דו"ח בעניינה של הדירה.
חשוב לברר שלא ניתן צו הריסה וכי לא ננקטו הליכים משפטיים כאלה ואחרים כנגד המוכרים בשל חריגות בנייה.
צריך לזכור זכר כי קניית בית עם חריגות בניה מביאה לירידה משמעותית מערכו של הנכס ואף עלולה להביא לקשיים בקבלת משכנתא.
האחריות להשבתו של המצב לקדמותו מוטלת על בעליו החדשים של הנכס ולא על המוכר.
פרט לבחינת תיק הבניין, מומלץ לבחון את זכויות הבנייה על ידי פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כדי להבין אם ישנן זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
הסיבה לכך נעוצה בעובדה כי במידה שמוצמד לדירה גג עם זכויות בנייה, ניתן יהיה להרחיב בעתיד את שטחה של הדירה, על ידי בניית קומה נוספת לדירה על גגו של הבניין.
בדקו מה הייעוד של השטח הסמוך לדירה, יש לקחת בחשבון את המוסדות שנבנו בסמוך לדירה ואף את אלו שצפויים להיבנות בעתיד.
בתי כנסת, בתי ספר, מרכזים מסחריים, נגישות לתחבורה ציבורית וכיוצא באלו עשויים להשפיע לטובה על ערכה של הדירה. לעומת זאת, בנייה מאסיבית, כבישים ראשיים, תשתיות ביוב וכן הלאה צפויים לפגוע בערכה של הדירה.
לדוגמה, במידה שהדירה שלכם ממוקמת בסמיכות לשטחים פתוחים, רצוי לבחון האם לפי התכנון העירוני צפויה בנייה באזור שתשנה את מרקמה של השכונה. במידה שהמוכר מבטיח לכם כי האזור שבו נמצאת הבנייה צפוי להשתנות ולהתפתח, בדקו בתכניות המתאר האם אותן הבטחות צפויות להתממש.
בחנו האם צפוי תהליך התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי או תמ"א 38 בבניין שלכם או באחד הבניינים הסמוכים.
בדיקה נוספת שמוטלת על עורך דין נדל"ן לפני רכישת דירה היא בדיקת היטלים צפויים.צריך לבדוק האם ישנן תכניות המאושרות כלפי הנכס, שעל מוכר הדירה לשלם עבורן היטלי השבחה.
אם ישנן תכניות שטרם אושרו, צריך לקחת בחשבון כי אישורן לאחר החתימה על חוזה המכר תגרור את הטלתו של היטל ההשבחה עליכם כקונים על פי הנוהג, המוכר ישלם את היטלי ההשבחה על תכניות שאושרו לפני החתימה על הסכם המכר, ואילו תכניות שתאושרנה לאחר החתימה על ההסכם תוטלנה על הקונה.
כדי להבטיח הגנה על האינטרסים שלכם, רצוי לבצע את הבדיקות באמצעות עורך דין נדל"ן מנוסה.
בדיקה נוספת שחשוב לבצע לפני רכישת דירה היא בדיקת מצבה של הדירה., חשוב לפנות למהנדס שמתמחה בביצוע בדיקות בדק-בית על מנת לבחון את מצב הדירה.
במסגרת בדק הבית תבוצע בדיקה הנדסית של הדירה, תוך בחינת סדקים, בעיות מבניות, מפגעי רטיבות, ריצוף וכן הלאה.
שבמסגרת בדק הבית לא ניתן לאתר את כלל הכשלים בדירה, אולם ניתן לחשוף ליקויים ובעיות שעשויים להשפיע על תמחור הדירה ואף על ההחלטה האם לבצע את העסקה.
כך לדוגמא שיעורי מס הרכישה לדירה יחידה (ראשונה) מחולקים לחמש מדרגות לפי שווי הדירה לפי הפירוט הבא:
שיעורי מס הרכישה לדירה נוספת מחולקת לשתי מדרגות לפי שווי הדירה לפי הפירוט הבא:
במסגרת החוזה לרכש הדירה, מרוכזים כלל רצונותיהם של שני הצדדים וההסכמות שאליהן הגיעו. הסכם זה נחתם בליווי של עורך דין מקרקעין מנוסה, וכולל את הסעיפים להלן:
ייפוי כוח בלתי חוזר לרכישת דירה הוא מסמך שמעניק לעורכי דין את הסמכות לבצע פעולות שונות לקידום העסקה או להבטחת זכויותיו, במידה שהצד השני לעסקה נמנע מלקיים את ההתחייבויות שלו.
מתן האפשרות לעורכי הדין לבצע פעולות שונות בשמם של הצדדים לעסקה, מאפשרת הן למוכר והן לקונה לנהל את חיי היום-יום שלהם ולהשלים את העסקה ללא דאגות מיותרות.
במסגרת עסקת מכר דירה, חותם המוכר על ייפוי כוח שמיועד לבאי כוחם של שני הצדדים ומאפשר להם לבצע את כלל הפעולות אשר נדרשות לשם השלמתם התקינה של הוראותיו השונות של החוזה.
הקונה יחתום על ייפוי כוח עבור עוה"ד של המוכר, שיקנה לו את הסמכות למחוק במידת הצורך את הערת האזהרה שצפויה להירשם לטובתו.
שטר המכר הוא המסמך שמצביר על כך שהתקיימה עסקה במקרקעין. שטר זה הוא מסמך הכרחי לשם רישומו של הקונה כבעל הדירה החדש. החתימה על שטר המכר תתבצע בפני עורך דין או רשם המקרקעין, לשם זיהוי החותמים. הקונה והמוכר חותמים על השטר כבר במעמד החתימה על הסכם המכר, במשרדו של עורך הדין.
רצוי לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה בשלב מוקדם ככל האפשר לאחר העברת התשלום הראשון במועד החתימה על הסכם המכר. עד לרישום הערת האזהרה, יועבר התשלום הראשון לחשבון נאמנות של עורך הדין שמייצג את המוכר.רק לאחר רישום הערת האזהרה יועבר התשלום לידיו של המוכר.
כך, נמנע מצב שבו עורך המוכר עסקה נוגדת עם קונה אחר. לאחרונה השיק מרשם המקרקעין שירות רישום הערות אזהרה ברשת.
דירה שרשומה עליה משכנתא אינה יכולה לעבור לבעלותו של קונה. חשוב למחוק את הערת האזהרה שרשומה על הדירה לטובתו של הבנק למשכנתאות ברגע שהמוכר מסיים את תהליך הסדרת הטיפול במשכנתא שנטל מול הבנק למשכנתאות. מתפקידו של עורך הדין של הרוכש לוודא שבעת העברת התשלום הראשון תסולק המשכנתא, באופן שיותיר את הנכס נקי משעבוד.
בחוזה המכר נקבע המועד שבו תועבר החזקה בדירה מידיו של המוכר לידיו של הקונה.
במועד זה, ייפגשו הקונה והמוכר ותימסר הדירה לקונה, בד בבד עם ביצועו של התשלום האחרון. במעמד זה תבוצע קריאה של מונה המים, מונה החשמל ומונה הגז וכן תתבצע בדיקה של תכולת הדירה.
שלב הרישום של העברת הזכויות בנכס הוא השלב האחרון בתהליך רכישת הדירה. לעתים מתבצעת מסירת החזקה לאחר רישום העברת הזכויות, ואין חשיבות של ממש לסדר הפעולות.
במסגרת שלה זה, מועברים המסמכים הנחוצים לצורך רישומה של הדירה על שמו של הקונה.
שכר הטרחה המקובל בגין עסקת רכש דירה עומד על כמחצית האחוז משוויו של הנכס כאשר שוויה של העסקה גבוה, ויכול להגיע לכשני אחוזים מערכן של עסקאות ששווין נמוך.
הסכום עשוי להשתנות בהתאם למורכבותה של העסקה. יש להוסיף לסכום האמור גם הוצאות מע"מ.
שכר הטרחה משולם בעת החתימה על חוזה המכר. גובה תשלום שכר הטרחה וכן מועד התשלום נתונים לשיקול דעתם של הצדדים.
בשל המורכבות הכרוכה ברכישת דירה, חשוב להצטייד בעו"ד מקרקעין מקצועי ומנוסה. במידה שאתם עומדים לקראת רכישת דירה, חשוב שתבצעו את כלל הבדיקות המקדמיות ביתר קפדנות. משרדנו, בראשותו של עו"ד אריק ינאי ילווה אתכם לאורך כל התהליך, על מנת שתוכלו לבצע עסקה טובה, נכונה ומוצלחת. על מנת לקבוע פגישת ייעוץ, אנא השאירו את פרטיכם.
באתר זה נעשה שימוש בקבצי cookies. המשך גלישתך באתר מהווה הסכמה לתנאי השימוש והפרטיות באתר
