מס רכישה דירה שנייה – כל המידע הרלוונטי לשנת 2023

בין אם מדובר על רכישת הדירה השנייה שלך או יותר, חשוב לדעת שאופן המיסוי מתנהג מעט אחרת כאשר אין מדובר בדירה הראשונה שלך. לא מעט אנשים, משקיעים ורוכשי דירה למגורים, מעוניינים לרכוש בבוא היום דירת יד שניה וניצבת בפניהם שאלת "מיליון הדולר": כמה מס אני צריך לשלם?

במאמר הבא, אנחנו הולכים לעבור על הכל. נעניק לך מידע שימושי בנושא רכישת דירה שניה – במה זה שונה מרכישת דירה ראשונה, מהם הדברים שחשוב לדעת, וכמו כן – ננסה לעשות לך סדר לגבי הדרכים השונות שבהן ניתן לקבל הקלות במס דירה שניה, וכיצד ניתן לקבלן.

מס רכישה על דירה ראשונה לעומת דירה שנייה

עוד ביום שבו חוקק החוק הראשון בנוגע למיסוי רכישת דירות, הפריד החוק בין קנייה של דירה ראשונה לבין קנייה של דירה לצורך השקעה. אלו אשר קונים דירה יחידה, פטורים ממס רכישה עד לסכום עסקה מסוים, ומשלמים מס מופחת מעל סכום זה, לפי מדרגות. מי שכבר מחזיק בדירה קונה דירה נוספת, לא זוכה לקבל את ההנחות הללו ומשלם מס גבוה יותר, בהתאם למדרגות אחרות.

במהלך שנת 2015, שינו בצורה דרסטית את המס על דירה שניה או על דירות נוספות, והעלו אותו במטרה לפגוע בתמריץ של משקיעים לקנות דירות. המטרה הייתה לגרום להאטה בעליית המחירים, ודרך זו להגדיל את ההיצע למשפרי דיור וזוגות צעירים (כאלה שמחפשים לקנות דירה למגורים, לא כולל כמובן זוגות שמחפשים מידע בנושא מס רכישה דירה שניה לבני זוג). העלאת המס למשקיעים הייתה אמורה להסתיים בדצמבר 2020. המס למשקיעים אמנם עלה והם קנו פחות דירות בעקבות כך, אולם הלכה למעשה הם עדיין המשיכו להוות נתח רציני בשוק הדיור. הסיבה לכך נובעת מן העובדה שהשקעות נדל"ן עדיין היו הרבה יותר אטרקטיביות בהשוואה לריביות הנמוכות במיוחד שניתנו על חסכונות וגם בשל חוסר היציבות של שוק ההון.

במהלך התקופה האחרונה, כתוצאה ממשבר הקורונה העולמי, הוחלט על פי משרד האוצר כי מס הרכישה למשקיעים יופחת ויתחיל ממדרגה של 5%. ההחלטה נכנסה לתוקף ב-29 ביולי, 2020. כנסת ישראל אישרה את התיקון לחוק, והוא נכנס לתוקף במיידי לאחר שפורסם ברשומות הרלוונטיות.

מהן מדרגות מס רכישה דירה שנייה?

העדכון האחרון למדרגות מס הרכישה בנוגע לדירה שניה נכנס לתוקף ב-15.1.2023, עדכון זה יישאר בתוקף עד ל-15.1.2024. בהתאם לעדכון מדרגות מס הרכישה על דירה שנייה הן:

• 8% מס רכישה על נכסים שערכם הוא עד 5,872,725 ש"ח.
• 10% על חלק מעל 5,872,725 ש"ח.

רשות המיסים פרסמה מחשבון מס רכישה במטרה לסייע לקהל הרחב, באמצעות מחשבון הרכישה ניתן לדעת מראש מהו תשלום מס הרכישה הצפוי על דירה מסוימת.

מס רכישה דירה שנייה למשפרי דיור – האם ניתן להשיג פטור ממס רכישה?

לא מעט אנשים יחליטו לקנות דירה גדולה יותר מן הדירה בה הם מתגוררים, במטרה לשפר את תנאי מגוריהם, עוד בטרם מכרו את דירתם הנכחית. דרך פעולה זו מובילה למצב בו הם מחזיקים בשתי דירות באותו זמן. ודאי שאלתם את עצמכם – האם יש מה באפשרותם לעשות על מנת לקבל פטור ממס רכישה?

התשובה היא, שפטור ממס רכישה על דירה שנייה למשפרי דיור הוא דבר אותו די פשוט להשיג. חוק המקרקעין (תשכ"ט, 1969) עונה לסוגיה הבעייתית, שבה משפרי דיור מחזיקים בשתי דירות יחד תקופת זמן מוגבלת, מה שעשוי להוביל למצב בו הם משלמים מיסים גבוהים יותר ללא כל סיבה ראויה.

על מנת למנוע מצבים מהסוג הזה, החוק מעניק למשפרי דיור את האפשרות לדווח כי הדירה השנייה אותה הם רוכשים תחליף את הדירה בה הם מחזיקים כעת, וכך הם יכולים לקבל פטור ממס רכישה על הדירה השנייה. בנקודה זו חשוב לציין כי החוק מתנה את הפטור ממס רכישה בכך שעל משפרי הדיור למכור את הדירה הישנה שלהם בתוך 24 חודשים. אם לא ימכרו אותה במהלך תקופת זמן זו, יהיה עליהם לשלם מס מלא בדומה לאנשים המחזיקים בשתי דירות ויותר. בנוסף על כך, משפרי דיור יכולים לקבל פטור ממס רכישה אך ורק אם הדירה אותה הם מוכרים נחשבת לדירתם היחידה.

רכישת דירה על שם בן משפחה – חיסכון במס רכישה

אחת הדרכים הנפוצות לביצוע שינוי במס רכישה בדירה שניה במדינת ישראל, אם כי אינה עומדת במבחן החוק (אך נפוצה בקרב ישראלים רבים), היא קנייה של דירה על שמו של בן משפחה או העברת דירה במתנה. הכוונה היא שאם כבר נמצאת ברשותכם דירה, ואתם מעוניינים לקנות אחת נוספת, הדרך לעשות זאת היא לקנות את הדירה על שמו של אחד מבני המשפחה שקרובים אליכם מקרבה ראשונה.

קיימות שתי דרכים לבצע זאת: דרך ראשונה הינה להעביר את הדירה הנוכחית בה אתם מחזיקים במתנה לבן המשפחה, והדרך השניה היא לקנות את הדירה הנוספת על שמו של בן המשפחה כאשר אתם אלו שמשלמים עליה.

במקרים בהם מעבירים דירה לבן משפחה ללא קבלת תמורה, מס הרכישה אותו יש לשלם יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל אותו אמורים לשלם בפועל. בעקבות כך, הורים רבים אשר מעוניינים לקנות דירה נוספת מעבירים את דירתם הנוכחית במתנה לאחד מילדיהם, ולאחר מכן הם קונים את הדירה הנוספת בתור דירה יחידה. מהלכים מסוג זה טומנים בחובם מספר חסרונות אותם נציג בפניכם כעת:

• הדירה אשר ניתנת במתנה עוברת לבעלותו של הילד לכל דבר ועניין.
• גם כאשר מעבירים את הדירה במתנה לילד, עדיין יש לשלם מס רכישה אף על פי שהוא מופחת.
• רשות המיסים עורכת בדיקות שונות על מנת לוודא כי המתנה הינה אמיתית וכי לא מדובר במהלך פיקטיבי, שכן אז מדובר בצעד לא חוקי. למשל: בודקים מי חי בדירה, למי מועברות ההכנסות מן השכירות ועוד.

חשוב לציין כי רק ילדים מעל גיל 18 נחשבים לתא משפחתי נפרד אשר יכול לקבל דירה במתנה. הענקת דירה במתנה לקטין מתחת לגיל 18 תיחשב לדירה שנייה, ובשל כך לא יהיה ניתן לממש את יתרון המס.

פטור מס רכישה לנכה דירה שנייה – דרך נוספת לחסוך

אפשרות נוספת באמצעותה ניתן להימנע או לחסוך את המס היא אם קונה הדירה או קרוב משפחה שלו הם נכים. אפשרות זו לא מספקת פטור מלא ממס רכישה לנכה בדירה שנייה, אולם היא מספקת הנחה משמעותית במיוחד בתשלום המס. על פי החוק, אדם נכה זכאי להנחה משמעותית במס הרכישה אם היא עתידה לשמש אותו ואת משפחתו לצורך מגורים.

בזמן שעל כל אזרח לשלם מס רכישה של 8% מערך הדירה, אזרחים נכים לא משלמים כלל מס רכישה עד לסכום של 2.5 מיליון ש"ח, מעבר לסכום זה יהיה עליהם לשלם מס רכישה בגובה של 0.5%. אף על פי שנכים אינם זכאים לפטור מוחלט ממס רכישה, עדיין גובה המס אותו הם נדרשים לשלם הוא זעום ביחס לאחרים. בנקודה זו נציין כי אדם נכה יכול להשתמש בהטבה זו פעמיים לאורך כל חייו.