עורך דין מכירת דירה אחראי על ליווי עסקאות מכר נדל"ן החל משלב המשא ומתן וכלה בהעברת החזקה.
הסתייעות בעורך דין מכירת דירה מיומן ומקצועי תסייע לכם למקסם את פוטנציאל הרווח הטמון בכל עסקה תוך שמירה על השקט הנפשי שלכם. עם הבדיקות שמבצע עורך דין מכירת דירה ניתן למנות:
ישנן חמש בדיקות מקדמיות מרכזיות שעו"ד מכירת דירה מנוסה יערוך לפני החתימה הסופית על הסכם מכר הדירה:
הבדיקה הראשונית והחשובה ביותר אותה מבצע עורך דין רכישת דירה היא בדיקת רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). במסגרת בדיקה זו נבחנת זהותם של בעלי הזכויות הנוכחיים בנכס, או במילים פשוטות – האם המוכר אכן רשום כבעלים של הנכס אותו הוא מעוניין למכור.
עורך דין מקרקעין מקצועי ישווה את הפרטים של המוכר כפי שהם רשומים על גבי תעודת הזהות שלו לפרטי בעל הנכס המצויים בנסח הטאבו. אם הדירה לא רשומה בטאבו מפני שהיא נבנתה על מקרקעין בלתי מוסדרים, יבקש עורך הדין טופס אישור זכויות ייעודי מן החברה שמנהלת את הרישום.
ועמו אנו צפויים לחתום על זכרון דברים לקניית דירה, הוא אכן הבעלים האמיתיים של הנכס.
ככלל, הערכת שוויה של הדירה נעשית על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. אף על פי כן, אם אתם בוחרים שלא להיעזר בשמאי לשם הערכת שוויה של הדירה, ניתן לבצע הערכת שווי באינטרנט באתר יד2, מדלן או אתר מידע הנדל"ן של רשות המסים. הפרמטרים שנלקחים בחשבון בעת הערכת שווי הדירה ותמחורה הם מיקומה של הדירה (קרבה למוסדות חינוך, לתחבורה ציבורית, לגנים ופארקים ולאזורי מסחר ופנאי), המצב הפיזי של הדירה, כיווני אוויר, אפשרויות שונות לשדרוג הדירה כמו זכויות בניה וכיוצא באלה. רשום כבעלים של הנכס אותו הוא מעוניין למכור.
עורך דין נדל"ן מקצועי ישווה את הפרטים של המוכר כפי שהם רשומים על גבי תעודת הזהות שלו לפרטי בעל הנכס המצויים בנסח הטאבו. אם הדירה לא רשומה בטאבו מפני שהיא נבנתה על מקרקעין בלתי מוסדרים, יבקש עורך הדין טופס אישור זכויות ייעודי מן החברה שמנהלת את הרישום.
ועמו אנו צפויים לחתום על זכרון דברים לקניית דירה, הוא אכן הבעלים האמיתיים של הנכס.
עורך דין מכירת דירה יבצע בדיקת חבויות במס שבח ובהיטלים השונים. בדיקת חבות במס שבח נחשבת מסובכת יחסית, לאור מספרם הרב של הפרמטרים שנלקחים בחשבון. על משתנים אלו ניתן למנות את משך הזמן שבו החזיק הבעלים בנכס ובכלל זה המועד שבו נרכש הנכס, גילו של המוכר, כיצד רכש המוכר את זכויותיו בנכס (באמצעות הסכם מכר, בירושה, במתנה וכיוצא באלה), זכויות הבניה בנכס, זכויותיו של המוכר בנכסים אחרים וכן הלאה. נכון להיום, ישנם חמישה מסלולים מרכזיים שבאמצעותם ניתן להפחית את שיעור מס השבח המשולם. על מנת לנצל את אותם מסלולים, יהיה עליכם לעמוד בתנאים אשר נקבעו בסעיפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963. ראוי להדגיש כי שיעור המס נקבע על פי מועד רכישת הנכס.
במרוצת השנים תוקן חוק מיסוי מקרקעין מספר פעמים, כך ששיעור מס השבח השתנה מעת לעת
לשם המחשה, אדם שרכש נכס בין אפריל 1961 לנובמבר 2001 חב במס שבח על סך 47% מהשבח הריאלי של הנכס. לעומת זאת, מי שרכש נכס בין חודש נובמבר 2001 לבין דצמבר 2011 ישלם מס בשיעור של 20% מהשבח הריאלי בלבד. לבסוף, מי שרכש נכס לאחר חודש ינואר 2021 ישלם מס שבח בשיעור של עשרים וחמישה אחוזים מהשבח הריאלי. על מס השבח יש להוסיף מס בגובה עשרה אחוזים בגין שחיקת המטבע בשל אינפלציה בגין כל אחד מהתשלומים שהתבצעו עד לסיום שנת 1993.
שיעור המסים נגזר מההפרש שבין ערך הדירה ביום רכישתה לבין שוויה ביום מכירתה. בנוסף לכך, החוק מעניק למוכרים אפשרות לנכות מגוון הוצאות כמו הוצאות פחת כדי להביא להקטנת השבח, כפי שנפרט להלן. על מנת לבצע פעולות אלה בהצלחה, יש לפנות לעו"ד בעל ניסיון בתחום. לאחר ביצוע הערכת שווי הרכישה, תבוצע בדיקה בוועדות התכנון והבניה וברשות המקומית שבמסגרתה תיבחנה חשיפות אפשריות בהיטלי השבחה וכיוצא באלה.
במסגרת בדיקה מקדמית זו, יבחן עורך הדין האם ישנן חריגות בניה בדירה, שעלולות להוריד בצורה משמעותית מערכה ולפגוע במשכנתא שיקבל הרוכש. בנוסף, יפנה עורך הדין למחלקת ההנדסה ברשות המקומית על מנת לבחון האם הדירה חייבת בהיטל השבחה. היטל השבחה הוא מס שמוטל על ידי הרשות המקומית על בעליו של הנכס בגין כל השבחה שחלה עליו. שיעור היטל ההשבחה נקבע על ידי הרשות המקומית ונגזר משיעור עליית ערכו של הנכס.
לאחר ביצוע הבדיקות המקדמיות, יש להקפיד כי כלל הפרטים המצויים בחוזה נכונים ומדויקים. זכרו כי גם טעויות קטנות עלולות לגרום לנזקים כבדים לאורך הדרך. לכן, חשוב להיעזר בעורך דין מנוסה ומקצועי בשלב עריכת החוזה והחתימה עליו על מנת לשמור על האינטרסים שלכם בכל שלבי המכירה. חוזה מכר דירה כולל בין השאר את הסעיפים הבאים:
חוזה המכר יובא לרשות המקומית ולרשויות המס, בצירוף תעודת הזהות של הקונה והמוכר על מנת להבטיח את העברת הזכויות בנכס. כדי להבטיח שתהליך המכירה יתבצע כהלכה, רצוי לשכור את שירותיו של עורך דין קניית דירה מנוסה ומקצועי.
במקרה שבו מי מהצדדים לא עומד בתנאי חוזה המכר, ישנם מספר צעדים שניתן לנקוט בהם. במידה שמדובר בהפרה לא יסודית, יהיה על הצד המפר להביא לתיקונה. למשל, במידה שהדירה נמכרה עם מזגן מקולקל, פניה לערכאות תהא מיותרת. תחת זאת, יהיה על המוכר לתקנו בהקדם האפשרי. לעומת זאת, הפרה יסודית (כגון אי עמידה בתשלומי המכר) עשויה להסתיים בביטול מוחלט של ההסכם וכן בהפעלתם של סעיפי פיצויים. על מנת להבטיח את תשלום הפיצויים או את אכיפתו של החוזה, באפשרותכם לפנות לבית המשפט.
משרד עורך דין אריק ינאי מעניק מזה למעלה משמונה עשרה שנים מעטפת שירותים מקיפה הכוללת ליווי עסקאות נדל"ן, ניסוח חוזי מכר, ייעוץ וייצוג משפטי וניהול משא ומתן. לעו"ד אריק ינאי תואר ראשון במשפטים ובכלכלה מאוניברסיטת חיפה וכן תואר שני במנהל עסקים עם התמחות בשמאות מקרקעין ובניהול מדל"ן. כמו כן, מכהן עו"ד אריק ינאי כחבר ועדות התחדשות עירונית, חדלות פירעון ומקרקעין בלשכת עורכי הדין, מחוז חיפה. עם לקוחותיו של עורך דין ינאי ניתן למנות גופים ציבוריים כמו עיריות ומועצות מקומיות, לקוחות פרטיים וכן לקוחות עסקיים כגון חברות קבלנות ויזמות.
בין תחומי התמחותו של עורך דין ינאי:
כידוע, עסקת מכר דירה נמנית על העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם עורך בימי חייו. לכן, חשוב לא להתפשר על שירות בינוני, שעלול להביא לנזקים גדולים בהמשך הדרך. לכן, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין בעל רקורד מוכח בניהול מאות עסקות נדל"ן. לפרטים נוספים ולייעוץ ראשוני, צרו עמנו קשר.
באתר זה נעשה שימוש בקבצי cookies. המשך גלישתך באתר מהווה הסכמה לתנאי השימוש והפרטיות באתר
