העברת דירה במתנה הינה עסקה שבמסגרתה מועברת זכות הבעלות בנכס מקרקעין ללא כל תמורה. עסקה זו נחשבת מורכבת, ולכן מצריכה ידע משפטי נרחב בתחום המקרקעין והמיסוי. ככלל, כאשר אדם רוכש נכס מקרקעין, הוא מחויב בתשלום מס רכיה, וכאשר אדם מוכר נכס מקרקעין, הוא מחויב בתשלום מס השבח. לעומת זאת, במסגרת העברת דירה ללא תמורה, נותן המתנה ומקבל המתנה יקבלו הטבות מס.
במדריך זה, מרכז עבורכם עורך דין אריק ינאי את המידע הרלוונטי לעסקאות העברת דירה במתנה.
השווה בין מס רכישה דירה ראשונה מול מס רכישה דירה במתנה.
באופן כללי, מס הרכישה אינו אחיד והוא משתנה בהתאם לנסיבות רכישת הדירה. כך, שיעור מס הרכישה יהיה נמוך יותר ברכישת דירה ראשונה, וינוע בין 0% ל-10% על פי נסיבות העניין הייחודיות. לעומת זאת, בעת רכישתה של דירת מגורים שניה ומעלה, ייקבע מס הרכישה בשיעור גבוה יותר. לעומת זאת, במסגרת העברה ללא תמורה, זוכים הצדדים מהטבות מס משמעותיות, לרבות פטור מלא ממס השבח ותשלום עבור חלק מזערי ממס הרכישה, על פי מדרגות מס הרכישה הקבועות בחוק המקרקעין. אף על פי כן, בדומה לכל עסקה אחרת במקרקעין, העברת דירה ללא תמורה חייבת במס (גם אם תוך מתן הנחות משמעותיות). לכן, חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין מיסוי מקרקעין המתמחה בתחום לפני ביצוע העסקה.
| מס רכישה דירה ראשונה | מס רכישה דירה שנייה | דירה במתנה מס רכישה | ||
| סכום לחישוב מס הכנסה | אחוזים לתשלום מס רכישה | סכום לחישוב מס הכנסה | אחוזים לתשלום מס רכישה | 0% |
| עד 1,919,155 ₪ | 0% | על חלק השווי שעד 5,872,725 שקל | 8% | |
| בין 1,919,155 ₪ ועד 2,276,360 ₪ | 3.5% | על חלק השווי העולה על 5,872,725 שקל | 10% | |
| בין 2,276,360 ₪ ועד 5,872,725 ₪ | 5% | |||
| בין 5,872,725 ₪ ועד 19,575,755 ₪ | 8% | |||
| על חלק השווי העולה על 19,575,755₪ | 10% | |||
העברת בעלות על הדירה בין שני אנשים, עשויות להיווצר בגין מגוון סיבות. הנה כמה שיקולים לדוגמא:
עסקאות הנוגעות להעברת דירה ללא תמורה נחשבות לעסקאות מקרקעין על פי החוק. להלן השלבים העיקריים שמכילות עסקאות של העברת דירה ללא תמורה:
החתימה על מסמכים והסכמים משפטיים היא שלב מכריע והכרחי בתהליך העברת דירה במתנה, והוא כולל מספר שלבים:
חתימה נכונה על כל המסמכים הללו, עם אימות חתימה מקצועי, היא תנאי הכרחי להשלמת התהליך החוקי של העברת דירה במתנה.
השלב השני בעסקת העברת דירה ללא תמורה הוא דיווח על העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין. זוהי פעולה חובה שיש לבצע תוך 30 ימים ממועד ביצוע העסקה.
הדיווח נעשה באופן מקוון על ידי עורך הדין המייצג את הצדדים. הוא כולל מילוי טופס מפורט עם פרטי הנכס, הצדדים ותנאי העסקה. יש לצרף את כל המסמכים הרלוונטיים כמו הסכם המכר, אישורי זכויות ותעודות זהות.
על מנת לרשום באופן סופי ומוחלט את העברת הבעלות על דירה, בית או כל נכס מקרקעין אחר שניתן במתנה, במרשם המקרקעין הרלוונטי (בדרך כלל הטאבו או רשות מקרקעי ישראל), יש צורך בקבלה מראש של מספר אישורי מס חשובים מהרשויות השונות. אישורים אלה מהווים תנאי בסיסי והכרחי להשלמת תהליך רישום העברת בעלות של נכס מקרקעין שניתן במתנה. האישורים העיקריים הנדרשים הם:
תהליך קבלת האישור מהעירייה, כולל הגשת בקשה מתאימה עם צירוף מסמכי העסקה ותשלום אגרה של 100-200 ש"ח. הטיפול בבקשה יכול להימשך עד 30 יום, ובמקרים מסוימים אף 3-4 חודשים.
על פי רוב, בהעברת מתנה לא יחול חיוב בהיטל השבחה, אך לפעמים נדרשת התחייבות של מקבל המתנה לשלם בעתיד אם יפעל למימוש זכויות בנכס.
שלב קבלת אישורי מס שבח, מס רכישה ועירייה הוא שלב קריטי והכרחי בתהליך רישום העברת בעלות של נכס מקרקעין שניתן במתנה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל. יש להקפיד לקבל את כל האישורים המתאימים, תקפים למועד הרישום, רק לאחר מכן ניתן להתקדם לשלב הסופי של העברת רישום על שם מקבל המתנה.
השלב האחרון בתהליך הוא הגשת התיק לרישום בטאבו – הרשם המרכזי של מקרקעין בישראל.
כדי להבטיח שהרישום יעבור בהצלחה, יש לצרף מספר מסמכים חיוניים לתיק המוגש לטאבו. ראשית, יש לצרף העתקים מאושרים של תעודות הזהות של הצדדים בעסקה, כדי לאמת את זהותם. שנית, יש לצרף שני עותקים של שטר המכר או שטר העברת זכות שכירות, בהתאם לסוג העסקה.
בנוסף, יש לצרף אישורי מס שונים הנדרשים על פי חוק – אישור מס שבח, אישור מס רכישה ואישור מהרשות המקומית. חשוב גם לצרף צילום רישיון עורך הדין, במידה והוא זה שמגיש את התיק. ולבסוף, יש לשלם אגרת רישום ולצרף את האסמכתא לתשלום.
קיימת גם אפשרות להגשה מקוונת של התיק לטאבו, המיועדת לעורכי דין בלבד. במקרה זה, יש לצרף קבצים סרוקים וחתומים דיגיטלית של כל המסמכים, וכן טופס הצהרת עו"ד מיוחד להגשה מקוונת.
רישום בטאבו הוא שלב מכריע שדורש תשומת לב רבה לפרטים. על כן, חשוב להקפיד על איסוף כל המסמכים הנדרשים באופן מדויק על פי ההנחיות. רק כך ניתן להבטיח שהעברת הנכס תתבצע כחוק ותרשם כראוי ברשם המקרקעין.
תהליך העברת בעלות על נכס נדל"ן בדרך של מתנה הוא מהלך מורכב אשר מצריך טיפול משפטי נכון. אחד הצעדים החשובים שניתן לנקוט כדי להבטיח את השלמת התהליך בהצלחה, הוא חתימת הצדדים על ייפוי כוח בלתי חוזר לעורך הדין המטפל בעסקה. ייפוי כוח בלתי חוזר הוא מסמך משפטי המעניק לעורך דין סמכות בלתי חוזרת לפעול בשם הנותן והמקבל בכל הקשור להעברת זכויות בנכס ורישומן. ייפוי הכוח אינו ניתן לביטול על ידי הצדדים. הוא מאומת על ידי עורך דין או נוטריון. להלן חלק מהיתרונות הבולטים ביותר של חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר:
חתימת ייפוי כוח בלתי חוזר על ידי נותן ומקבל המתנה, הינה צעד חשוב ומומלץ ביותר בתהליך העברת בעלות במתנה. הייפוי מקל מאוד על השלמת התהליך ומונע בעיות וסיכול של העסקה. מומלץ לכל אדם שלוקח חלק בעסקאות מסוג זה לשקול זאת בחיוב כדי להבטיח הצלחה.
על פי רוב, העברת דירה ללא תמורה מתבצעת בין בני משפחה. כך, העברה ללא תמורה בין אחים של נכס שהתקבל במסגרת ירושה או העברה ללא תמורה בין הורים לילדיהם נחשבות לסיטואציות נפוצות איתן מתמודד עורך דין מכירת דירה במסגרת עבודתו השוטפת. ואכן, העברת דירה במתנה בין בני משפחה עשויה להביא לחסכון משמעותי. כאמור, אנשים שרוכשים ומוכרים דירות מחויבים בתשלום מס רכישה ומס שבח (בהתאמה), בעוד שאנשים שנותנים או מקבלים דירה במתנה ישלמו אך שליש ממס הרכישה ויהיו פטורים ממס השבח לחלוטין. הטבות אלה אינן רלוונטיות לדירות בלבד, וניתן להעביר ללא תמורה אף משרדים, חנויות, משקים חקלאיים, מגרשים, קרקעות חקלאיות ועוד. . בהקשר זה, ראוי להדגיש כי העברה ללא תמורה בין בני זוג של דירות ונכסים אחרים מוחרגת על פי חוק מזכויות אלה.
כאמור, קניית דירה ומכירתה כרוכות בתשלום מס. מסיבה זו, על מנת להבטיח שאנשים לא ינצלו לרעה את הטבות המס שניתנות במסגרת העברת דירה ללא תמורה כדי להתחמק משתלום המס ולהפחית באופן משמעותי את הוצאותיהם, המחוקק קבע תקופת צינון שתחול במצבים הבאים:
מקרה | תקופת צינון |
במקרה שבו מקבל הדירה מתגורר בה | עליו להמתין 3 שנים מהיום שבו הנכס נרשם על שמו |
במקרה שבו מקבל הדירה אינו גר בה | עליו להמתין 4 שנים מהיום שבו הנכס נרשם על שמו |
במקרה שבו מקבל הדירה אינו גר בה | עליו להמתין 4 שנים מהיום שבו הנכס נרשם על שמו |
בהתאם לחוק הוראות התכנון ובניה, הרשות המקומית מטילה מס המכונה היטל השבחה במקרים של אישור תוכניות, מתן הקלות ואישור חורג. כאמור, העברת דירה ללא תמורה אינה מקימה חבות בהיטל ההשבחה, וזאת מפני שהיא לא נחשבת על פי החוק מימוש של נכס מקרקעין. זאת, בניגוד לסיטואציה של רכישת דירה, בה חייב המוכר בתשלום היטל ההשבחה.
ישנם מצבים שבהם מעוניינים הורים להעביר דירה במתנה לילדיהם. בדרך כלל, נובעת העברת הדירה במתנה מרצונם של ההורים לדאוג לביטחונם הכלכלי של ילדיהם. במקרים אחרים, מתבצעת העברת דירה ללא תמורה כדי למנוע סכסוכים משפחתיים עתידיים הקשורים לירושה לאחר מותם של ההורים. אף על פי כן, לא פעם העברת דירה במתנה תתבצע כדי להתחמק מתשלום מסים אשר כרוכים בעסקאות נדל"ן על פי חוק, או על מנת למנוע מנושים לשים את ידיהם על הדירה במקרה של פשיטת רגל. כתוצאה מכך, בית המשפט עלול לקבוע כי העברת דירה ללא תמורה שבוצעה בחוסר תום לב לא תוכר כמתנה.
בית המשפט יבחן את נסיבות המקרה ויכיר בהעברת הדירה ללא תמורה רק במקרים שבהם הושלמה עסקת המתנה והבעלות בדירה נרשמה על שמו של מקבל המתנה בטאבו. אף על פי כן, יסרב בית המשפט להכיר בהעברת דירה במתנה אם הדירה עברה לרשותו של ילד בצורה טכנית בלבד לאחר מותו של ההורה. רצוי להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין על מנת לוודא שהעברת הדירה במתנה תעמוד בתנאים המשפטיים הרלוונטיים לצורך הכרה על ידי בית המשפט.
העברת דירה במתנה על תנאי מתרחשת במקרים שבהם נותן המתנה ומקבל המתנה תמכו שניהם בהעברתה של הדירה באופן מידי ללא תמורה, אך נותן המתנה הותיר שליטה מסוימת בדירה בידיו, והגבילה באמצעות רישום הערת אזהרה בטאבו. במקרים אלה, מטיל בית המשפט ספק בהעברת הדירה במתנה ומגדירה כהעברת דירה במתנה על תנאי.
כלומר, העברת דירה במתנה על תנאי היא מצב שבו הועברה דירה במתנה תחת תנאים אשר במסגרתם נותן המתנה שומר על חלק מזכויותיו בנכס. על תנאים אלה ניתן למנות:
כל התנאים המנויים לעיל פוגעים בהגדרתה של העברת הדירה כמתנה, באופן שעשוי להביא לכך שבית המשפט יגדיר אותה כהעברת דירה במתנה על תנאי. על פי רוב, במקרים של העברת דירה ללא תמורה על תנאי, קובע בית המשפט כי ההעברה אסורה ואף מבטל אותה. במקרים אלה, יבחן בית המשפט את כוונתם האמיתית של נותני המתנה, על מנת לברר האם הם התכוונו להעביר את המתנה בעודם בחיים, או כי התכוונו אך להוריש את הדירה לאחר מותם.
כפי שציינו, בית המשפט אינו רואה בעין יפה העברת דירה במתנה על תנאי. כך, במקרים שבהם מעביר אב לילדו דירה במתנה, והילד חותם ביחד עם אביו על מסמך שמאפשר לאב לגור בדירה לכל ימי חייו ואף למכור את הדירה בעצמו, סביר להניח שבית המשפט יפסול את העברת המתנה, גם אם הבן רשום כבעלים של הדירה בטאבו. זאת, מכיוון שבפועל, כוונת הצדדים הינה להעביר את הדירה רק לאחר מותו של האב, דבר שעל פי חוק הירושות מותר לעשות רק באמצעות צוואה.
אף לאחר העברת דירה ללא תמורה, יכול מעביר המתנה להשאיר בידיו מספר זכויות בדירה, באמצעות עריכת הסכם להימנעות מעשיית עסקאות בדירה. במסגרת ההסכם, מקבל המתנה מתחייב להימנע מביצוע עסקאות בנכס ללא הסכמת נותן המתנה. על מנת לעגן את ההסכם, מקבל המתנה ירשום הערת אזהרה לטובת נותן המתנה בטאבו.
בשנת 2020 הקשיחה רשות המיסים את מדיניותה ולא הכירה בעסקאות שנתפשו כמלאכותיות. עמדה זו אף קיבלה ביטוי בפסיקת בית המשפט. לכן, בניגוד לפרקטיקה שהייתה נהוגה בעבר, יש לוודא כי במסגרת ההסכם, לא יוגבל מקבל המתנה בנוגע לדמי השכירות שיקבל, וכי כספי השכרת הדירה לא יועברו לנותן המתנה. זאת, מפני שרשות המסים ובית המשפט עלולים להתייחס לעסקה כזו כעסקה מלאכותית שכל מטרתה לחסוך במס הרכישה של הדירה החליפית הנרכשת על ידי נותן הדירה לצורכי מס.
לסיכום, העברת דירה במתנה הינה פעולה משפטית מוכרת ונפוצה. אף על פי כן, יש לבצע אותה בצורה אחראית ושקולה ולהיוועץ עם עורך דין מקרקעין מקצועי הבקיא בחקיקה והפסיקה הרלוונטית. לכן, כל האמור במדריך זה אינו מהווה יעוץ משפטי, שבמסגרתו יש להתחשב בנסיבות העסקה הספציפיות.לייעוץ ראשוני התקשרו או השאירו פרטים בטופס צור קשר
באתר זה נעשה שימוש בקבצי cookies. המשך גלישתך באתר מהווה הסכמה לתנאי השימוש והפרטיות באתר
